Quand on loue un logement, on pense souvent que « chez moi, je fais ce que je veux ». Pas tout à fait. En réalité, le locataire n’est pas totalement libre, et le propriétaire non plus. Tous deux sont liés par le bail, mais aussi par le Code civil, la loi du 6 juillet 1989, et toute une série de règles qui encadrent les droits et obligations de chacun en location. Tour d’horizon de ce que vous pouvez faire, ou pas, en tant que locataire en France.
Sommaire
Vous avez le droit… d’occuper paisiblement votre logement
C’est la base. Le propriétaire est obligé de vous garantir une jouissance paisible du bien. Cela veut dire qu’il ne peut pas entrer chez vous sans autorisation, même s’il en est le propriétaire légal.
Aucun double des clés ne l’autorise à ouvrir la porte sans votre accord, sauf urgence grave (fuite de gaz, dégât des eaux, etc.). Il ne peut pas non plus vous interdire de recevoir des invités, sauf exception (Crous), d’y vivre avec qui vous voulez, ni de partir en vacances sans l’en avertir. C’est votre domicile, pas le sien.
Vous avez le droit… de faire certains aménagements
Repeindre un mur, poser des rideaux, changer la moquette, installer des étagères : tout cela est autorisé. Ce sont des aménagements dits « légers », qui ne transforment pas la structure du logement.
Vous n’avez pas besoin de demander l’autorisation du propriétaire pour ce type de changement, tant que vous rendez le logement dans un état « normal » à votre départ.
En revanche, modifier la structure du logement (abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, poser une cuisine équipée encastrée) nécessite une autorisation écrite du propriétaire. Sans cela, il peut exiger une remise en état à vos frais à la fin du bail.
Vous n’avez pas le droit… de sous-louer sans autorisation
Beaucoup pensent que louer une chambre ou le logement sur Airbnb est un droit absolu. C’est faux. La sous-location est interdite sauf autorisation écrite du propriétaire. Et même avec son accord, le montant demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser le loyer payé.
Dans les logements sociaux (HLM), la sous-location est purement interdite. Et la loi est très claire : sous-louer sans autorisation peut mener à une résiliation du bail.
Vous avez le droit… d’avoir des animaux (dans la limite du raisonnable)
La loi protège les locataires qui vivent avec un animal de compagnie. Un propriétaire ne peut pas interdire les animaux, sauf exception pour les chiens de catégorie 1 (chiens dits « dangereux », comme les pitbulls non LOF). Il peut aussi restreindre certains animaux exotiques ou de ferme (poules, chèvres, serpents, etc.), surtout dans des immeubles collectifs.
Bref, sauf ces exceptions, le bailleur ne peut pas mettre une clause interdisant les animaux, c’est considéré comme abusif.
Mais avoir un chien ou un chat ne vous dégage pas de vos responsabilités : troubles du voisinage, dégâts matériels ou nuisances sonores peuvent justifier des sanctions, voire un congé pour motif légitime.
Vous n’avez pas le droit… de transformer le logement en local commercial
Vous louez un logement à usage d’habitation. Même si vous êtes autoentrepreneur ou travaillez à domicile, cela ne fait pas automatiquement de votre logement un local mixte.
Transformer une chambre en salon de tatouage, en cabinet médical ou en boutique nécessite l’accord du propriétaire et souvent de la copropriété. Et selon les villes, un changement d’usage peut impliquer une autorisation administrative.
Le télétravail ou une activité sans clientèle (rédaction, graphisme, consulting) est en revanche parfaitement autorisé, tant que le logement reste un lieu de vie principal.
Vous avez le droit… de quitter le logement à tout moment (avec préavis)
Le locataire peut donner congé quand il veut, à condition de respecter le préavis : 3 mois en location vide, 1 mois en meublé, 1 mois en zone tendue ou pour motif légitime (mutation, chômage, santé…).
Le propriétaire, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, et uniquement pour vendre, reprendre le logement pour y vivre, ou en cas de faute grave du locataire. Et il doit respecter un préavis de 6 mois (3 mois pour un meublé), avec justification. Il peut cependant demander une expulsion au tribunal en cas de motif légitime (non-paiement du loyer répété, nuisances).
Vous n’avez pas le droit… de refuser l’assurance habitation
C’est une obligation légale. Sans attestation d’assurance (au minimum responsabilité civile locative), le propriétaire peut résilier le bail ou souscrire lui-même une assurance à vos frais, avec un supplément de loyer.
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Vous avez le droit… à un logement décent
Le propriétaire doit entretenir le logement, réaliser les réparations importantes, garantir la salubrité des lieux et respecter votre intimité. En cas de travaux, il doit vous prévenir à l’avance et ne pas imposer de travaux lourds sans raison valable ou autorisation judiciaire. Il n’a pas le droit de vous expulser sans procédure ni de couper l’eau ou l’électricité en cas de conflit.
De son côté, le locataire doit faire les petites réparations et autres réparations qui lui incombent. Par exemple, s’il casse le store ou bouche la baignoire.
Vous avez le droit… de changer votre serrure
C’est un droit absolu du locataire. Vous pouvez changer la serrure d’entrée ou du garage, tant que cela ne détériore pas le logement. Le propriétaire n’a pas à avoir un double, sauf si vous choisissez de lui en laisser un volontairement. À la fin du bail, vous pouvez garder cette serrure (à vos frais), à condition que le logement soit restitué en état de fonctionnement.
Vous avez le droit… d’installer une piscine, mais sous conditions
Une petite piscine hors-sol temporaire (non enterrée, sans dalle béton, démontable en fin de bail) est généralement tolérée, tant qu’elle ne crée pas de dégâts (trous, moisissures, glissement de terrain) et ne dérange pas le voisinage (bruit, vis-à-vis). Pour une piscine enterrée ou semi-enterrée, c’est interdit sans autorisation écrite, car cela modifie le terrain loué.
Dans un immeuble, même une piscine gonflable sur balcon peut être interdite pour des raisons de sécurité (poids). Mieux vaut demander une confirmation par écrit.
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Vous n’avez généralement pas le droit… d’installer un poulailler
Avoir quelques poules dans un jardin privatif peut être toléré dans une maison individuelle si le bail ne l’interdit pas, et si : les nuisances sonores ou olfactives restent limitées, vous n’installez pas une structure fixe sans autorisation.
Mais attention : dans un logement collectif, c’est presque toujours interdit par le règlement de copropriété. Et dans tous les cas, un coq est fortement déconseillé, car les nuisances peuvent justifier une rupture de bail.
Vous ne pouvez pas… abattre ou planter un arbre sans autorisation
Non, vous n’êtes pas propriétaire du terrain, même si vous avez un jardin privatif. Vous ne pouvez ni abattre ni planter un arbre sans accord écrit du bailleur. Abattre un arbre classé, ancien ou protégé sans autorisation peut même relever du délit environnemental.
Même pour une haie, mieux vaut demander avant de couper. Le locataire est tenu de l’entretien courant du jardin (tonte, débroussaillage), mais pas de modifications structurelles.
EN BREF : vous avez le droit de faire des choses réversibles mais pas des choses durables sans accord. Par exemple, vous ne pouvez pas installer une clim fixe sans accord, mais une clim mobile oui.
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