Les conditions suspensives jouent un rôle crucial dans un compromis de vente. Ces dernières sont essentielles pour encadrer la transaction immobilière et protéger tous les intervenants impliqués, mais en particulier les acheteurs. Voici un aperçu de neuf conditions suspensives qui peuvent être incorporées dans un compromis de vente et qu’il est conseillé de connaître.
Pourquoi est-il essentiel d’étudier attentivement les conditions suspensives ?
Un compromis de vente représente un engagement significatif, possédant la même importance que l’acte authentique lors de la vente finale. Les clauses que vous décidez d’y inclure auront un impact majeur sur la suite de la transaction immobilière. En conséquence, il est impératif que les conditions suspensives soient clairement formulées et, bien entendu, possibles. Il est inopportun d’exiger des documents ou des conditions non réalisables.
Ces conditions suspensives permettent de mettre un terme au compromis de vente si les choses ne devaient pas se passer comme prévu. Ainsi, l’acheteur doit étudier attentivement les termes qu’il souhaite inclure. C’est le moyen de garder une possibilité de revenir en arrière sans sanctions financières après la période de rétractation de 10 jours.
1. Obtention d’un crédit immobilier dans les conditions suspensives
C’est une condition cruciale, qui garantit que l’acheteur pourra obtenir un prêt immobilier, en précisant des critères tels qu’un montant de crédit minimum ou un taux d’intérêt maximum. Si ces critères ne sont pas satisfaits, le contrat est automatiquement annulé. C’est une protection obligatoire, car en tant qu’acheteur, vous n’êtes jamais certains de la tournure des négociations avec les banques et de la conjoncture économique. Si finalement, vous n’obtenez pas le taux voulu, vous pourrez donc vous rétracter de la vente.
2. Obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux
Si l’acheteur prévoit des travaux de construction ou de rénovation, cette condition suspensive garantit l’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation de travaux. Il faut souvent plusieurs visites pour évaluer un bien immobilier. Une première fois pour voir le potentiel. Ensuite, une seconde fois avec ses proches. Puis, une troisième et une quatrième fois avec un entrepreneur, notamment si on souhaite accomplir des travaux.
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Or, les acheteurs ne sont pas tous seuls sur le marché. Donc, il est bien souvent nécessaire de s’engager très vite : offre d’achat et signature du compromis de vente. À cette étape, il se peut que vous n’ayez pas encore toutes les réponses et tous les avis techniques. En cas de complications au niveau de l’urbanisme, cette mention vous protège. Si vous ne pouvez pas effectuer les travaux que vous désirez, vous pourrez revenir en arrière puisqu’il s’agit d’une condition sine qua none.
3. Attente d’un montant de devis pour des travaux
Pour continuer dans le domaine des travaux, l’acheteur peut aussi conditionner la vente à une évaluation de l’état de la propriété au niveau du gros œuvre : charpente, toiture, électricité, plomberie. En effet, en cas de doutes et si des rénovations sont à envisager, elles peuvent être particulièrement onéreuses pour certains biens. Alors, si vous achetez dans l’ancien, c’est une des conditions suspensives indispensables si vous n’êtes pas sûrs de votre coup. Si le devis dépasse un certain montant, l’acheteur peut annuler la transaction. En effet, ce dernier avait peut-être une enveloppe budgétaire pour les travaux, mais si le montant de ces derniers explose, il peut se retirer de la vente sans pénalités.
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4. Vente en cascade dans les conditions suspensives
C’est aussi une des conditions suspensives très importantes dans un compromis. Elle permet à l’acheteur de conditionner la vente de la nouvelle propriété à la vente préalable de sa propre propriété actuelle. Cela peut être nécessaire pour assurer un financement adéquat, et en cas d’échec de la vente précédente, l’acheteur peut se rétracter sans sanctions financières. Encore une fois, selon le contexte et la conjoncture, c’est primordial. Par exemple, vous pensiez récupérer une certaine somme d’argent, mais les prix de l’immobilier ont chuté, ce qui peut compliquer la réalisation de votre projet. Idem si vous n’arrivez pas à trouver d’acheteurs pour votre premier bien.
5. Diagnostic immobilier
Cette condition inclut une série d’inspections et de diagnostics qui donnent un aperçu détaillé de l’état du bien. Cela comprend la performance énergétique (DPE), le risque d’exposition au plomb, la présence d’amiante, l’état des installations électriques et de gaz (si âgé de plus de 15 ans) ou encore l’état des risques naturels et technologiques.
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De plus, dans certaines régions de France, vous devez aussi vérifier les termites. Ces diagnostics sont obligatoires pour permettre à l’acheteur de savoir concrètement ce qu’il achète et limiter tout risque de mauvaises surprises. Ce dernier peut même imposer au vendeur de faire un diagnostic non obligatoire, même s’il est encore valable. Après tout est une question de négociation entre les deux parties.
6. Absence de litiges
Si vous voulez que la vente se réalise dans de bonnes conditions et rapidement, vous pouvez introduire cette condition suspensive. En effet, si les négociations tournent mal et n’en finissent pas, vous pouvez vous désengager pour trouver un acheteur qui sera davantage sur la même longueur d’onde que vous. On ne peut pas toujours savoir à qui on a affaire lors des premiers échanges. Alors, cette mention peut vous protéger.
7. Vérification du cadastre
Grâce au plan cadastral, l’acheteur peut avoir tous les détails sur la propriété qu’il achète. En effet, avec ce document, ce dernier aura connaissance de la taille et la forme exacte du terrain, des limites de terrain et de la situation géographique précise. Cela est essentiel pour garantir que la propriété correspond à ce qui a été promis. Le plan cadastral vous permettra aussi de faire des calculs pour vérifier l’emprise au sol dans le cadre d’une future extension. À savoir, si le logement n’est pas représenté sur le cadastre, il peut s’agir d’une construction illégale.
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8. Autorisations locales et zonage
Parmi les conditions suspensives, cette dernière garantit que le bien correspond aux règles de la commune et au zonage local. C’est primordial pour que l’acheteur puisse utiliser la propriété conformément à ses intentions et sans que cela entraîne d’autres dépenses non prévues. Pour information, une zone peut être résidentielle, commerciale, industrielle ou encore agricole. Cette dernière peut empêcher certaines constructions et réduire l’utilisation prévue initialement par l’acheteur. Donc, si vous avez des doutes dans ce domaine, n’hésitez pas à inclure cette mention dans le compromis de vente.
9. Contrôle des charges et des servitudes
Avant de clôturer définitivement la vente, l’acheteur peut demander à vérifier les charges de la propriété pour vérifier les éventuelles dettes (frais d’entretien et de copropriété, taxes foncières, taxes d’urbanisme, etc). Il peut également vérifier l’existence de servitudes, qui sont des droits légaux permettant à d’autres personnes d’utiliser la propriété. Cette condition permet d’éviter des surprises financières et juridiques.
Dans tous les cas, n’hésitez pas à vous rapprocher des experts du domaine : agent immobilier, courtier ou notaire. Ils seront d’une aide précieuse pour vous aider à rédiger les bonnes conditions suspensives dans le compromis de vente selon le contexte.
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