Le crédit immobilier dispose de nouvelles fonctionnalités comme la modulation et le report d’échéance qui facilite son utilisation depuis les années 1990.
La modulation offre une réelle vivacité dans la gestion du prêt. Elle permet de réduire le montant d’un crédit et d’anticiper un éventuel coup dur.
Vous choisissez de faire évoluer votre mensualité avec l’option modulation sans changer le taux. Ce qui vous permet de reporter des échéances ou d’ajuster à la hausse ou à la baisse les mensualités des prêts.
Certaines banques ne sont pas en mesure d’appliquer la modulation pour les prêts à paliers ou les prêts lustrés.
Cette invalidité est d’ordre technique. Le logiciel informatique utilisé par la banque n’est pas adapté. D’autres banques acceptent d’augmenter ou de baisser les échéances sur tous les prêts immobiliers proposés.
Les établissements bancaires limitent les modulations à une seule opération par an. Parmi toutes les offres bancaires de modulation d’échéances, les plus intéressantes pour le personnel sont celles qui ont le plus large balancement, à la baisse et à la hausse.
Le report d’échéance vous permet de suspendre pendant une durée déterminée le remboursement de vos mensualités en cas de coup dur, selon les modalités fixées dans les prêts.
L’importance de la modulation
L’augmentation des mensualités
L’augmentation du montant de la mensualité entraîne une diminution de la durée de remboursement du crédit. L’emprunteur est gagnant en faisant baisser le coût total de son crédit et paie au final moins d’intérêts et d’assurance que ce qui était prévu.
Au moment de faire une comparaison entre les différentes offres de crédit, une option de modulation plus flexible ou ayant une plus grande fluctuation pourra permettre de réaliser une plus grande économie à long terme.
C’est mieux que de choisir le crédit ayant le taux nominal le plus bas. Cette option peut permettre à l’emprunteur de dépasser le taux d’emprunt maximum accepté par les banques.
Un crédit immobilier pourrait être refusé par la banque en raison d’un taux d’emprunt du ménage trop élevé. Si vous prenez initialement une durée d’acquittement plus longue et des mensualités plus faibles, le dossier sera automatiquement accepté.
L’emprunteur peut opter pour l’augmentation des remboursements et la durée du remboursement est réduite. En cas de problème, il garde la possibilité de revenir à une mensualité plus faible avec l’option de baisse de mensualité.
L’augmentation de la mensualité a un autre avantage. Elle permet de garder la main sur le remboursement de son crédit. Gérer soi-même son crédit implique d’être réactif chaque année.
Dans le cas où vous auriez une augmentation de salaire, de revenus ou lorsqu’un autre crédit se termine, vous pouvez décider de rembourser plus. L’option est intéressante sur le plan financier même si l’augmentation représente une somme qui n’est pas énorme.
Ne vous laissez pas tentépar un montant à restituer qui est illusoirement perçu comme figé dans le temps.
Une augmentation périodique ou une augmentation régulière sur le long terme est avantageuse. L’augmentation est efficace en termes de réduction du coût du crédit dans le cas où elle est faite tôt. À des moments différents, la même opération aura des effets différents sur le coût du crédit.
L’augmentation de la mensualité permet dans certains cas de remplacer un remboursement anticipé partiel si celui-ci vous est facturé directement par votre banque.
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La diminution des mensualités
La diminution des mensualités permet de surpasser un coup dur ou une période financièrement délicate.
La diminution de l’échéance augmente la durée de remboursement du crédit. Ce qui augmente aussi le coût global du crédit.
Pour une meilleure gestion de votre crédit, cette option de baisse de mensualité ne devrait être utilisée qu’en cas de besoin absolu. L’effet de la diminution des mensualités est le gain du pouvoir d’achat immédiat.
C’est un accru dans le cas où l’emprunteur a procédé à des augmentations de mensualités auparavant. Il permet de revenir en arrière en toute sécurité s’il y a une forte augmentation de l’échéance.
Il ne faut pas accepter une offre avec des mensualités exagérées par rapport à vos capacités de remboursement, en prévoyant les baisser plus tard avec cette option.
Exemple concret pour comprendre une modulation
Vous faites partie d’un ménage de 3 personnes. Vous souhaitez emprunter 125 000 euros et rembourser pendant 10 ans au taux de 2 %.
La mensualité de base est fixée à 1 150,17 €. Deux ans plus tard, vous optez pour une modulation.
| Paramètres à prendre en compte | Remboursement avec modulation à la hausse | Remboursement avec modulation à la baisse |
|---|---|---|
| Capital restant | 100 977 € | 100 977 € |
| Durée restante | 8 ans | 8 ans |
| Durée restante souhaitée | 10 ans (total de 12 ans) | 7 ans (total de 9 ans) |
| Nouvelle mensualité | 1 022 € | 1 289 € |
| Coût total du crédit sans modulation | 13 020 € | 13 020 € |
| Coût total du crédit avec modulation | 14 176 € | 12 049 € |
En choisissant l’option modulation à la hausse, vous devrez payer, 1 156 € en plus. En choisissant l’option modulation à la baisse, vous économisez, 971 €.
Les possibilités de baisse d’échéance dans les offres de prêts modulables sont limitées. Dans le cas des diminutions des mensualités, le pourcentage à la baisse est inférieur à celui permis dans le cas des augmentations.
Les banques qui permettent de baisser près de 30% des mensualités sans exiger une limite maximale dans l’allongement du prêt de 2 à 5 ans sont rares.
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Le report d’échéance : de quoi s’agit-il ?
Le report d’échéance est une technique qui consiste à suspendre le remboursement du capital d’un crédit en cours pendant une durée d’1 à 12 mois selon les banques.
Il est proposé exclusivement pour les prêts immobiliers à taux:
- Révisable ;
- Fixe ;
- Mixte.
Il est différent du différé d’amortissementqui intervient au début du prêt et correspond à un éloignement de la date marquant le début des paiements mensuels.
En cas de problème passagercomme un accroc dans votre parcours professionnel, un besoin de liquidités ponctuel ou une séparation, vous pouvez faire recours à un report d’échéance auprès de votre banque.
Le report d’échéance est une solution éphémère, puisque la suspension des paiements ne peut s’étendre que sur quelques mois. Son coût n’est pas anodin. Il est nécessaire de bien réfléchir avant de demander à reporter vos mensualités.
On ne peut pas faire le report d’échéance sur tout type de prêt. Votre banque n’acceptera le report des mensualités que si l’option est nettement mentionnée dans votre offre de prêt immobilier. Cette dernière précisera les modalités de l’opération et les frais associés.
Certains crédits ne sont pas considérés puisqu’ils impliquent déjà des facilités en matière d’acquittement. Dans ce cas, on peut citer le prêt-relais et le prêtin finequi ne sont dans aucun cas amortissable et pour lesquels vous ne remboursez le capital qu’à la dernière échéance.
Les prêts aidés ne peuvent non plus faire l’objet d’un report. Lorsque vous faites un report d’échéance, vous ne remboursez pas les mensualités, les intérêts vont continuer à grimper. Ce qui aura unimpact sur la durée et le coût total de l’opération.
Le report d’échéance prend deux formes: partiel et total
Le report d’échéance partiel
Il s’agit d’une suspension d’acquittement du capital. Il consiste à ne payer que les intérêts et l’assurance du prêt pendant une durée déterminée.À la fin de la suspension, soit les mensualités du crédit augmentent, soit le crédit est rallongé.
Le report d’échéances total
Le report d’échéances total consiste à ne payer que l’assurance du crédit durant une période donnée. Le paiement du capital et des intérêts sont suspendus durant la période considérée.
Ces derniers viennent augmenter le montant restant dû. Il sera moins bénéfique pour vous de faire un report d’échéances total à la fin du contrat de crédit qu’au début, une part importante de la detteayant déjà été remboursée.
