Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?

Chaque année, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères apparaît sur l’avis de taxe foncière du propriétaire. Pourtant, lorsqu’un logement est loué, cette dépense peut généralement être récupérée auprès de son occupant. Mais quand demander son remboursement ? Faut-il attendre la régularisation des charges ou réclamer la somme dès réception de l’avis d’imposition ? Voici les règles à connaître pour une location à usage de résidence principale.

En bref – Taxe d’ordures ménagères

• 🗓️ Une récupération généralement annuelle : lorsque les charges sont payées par provisions, la taxe d’ordures ménagères est intégrée à leur régularisation, une fois son montant connu.
• 🧾 Un montant à justifier : le propriétaire doit s’appuyer sur l’avis de taxe foncière, exclure les frais de gestion et tenir compte des provisions déjà versées.
• ⏳ Trois ans pour réclamer un oubli : un rappel reste possible dans les limites de la prescription, même après le départ du locataire.

Qui doit payer la taxe d’ordures ménagères ?

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, finance la collecte et le traitement des déchets. Elle est due à l’administration fiscale par le propriétaire, même lorsque son logement est occupé par un locataire.

Toutefois, elle fait partie des charges récupérables : le bailleur peut donc en demander le remboursement au locataire. Attention, cette possibilité concerne uniquement la taxe elle-même. Les frais de gestion qui l’accompagnent restent à la charge du propriétaire, comme le précise le site du Service Public.

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À quel moment réclamer la TEOM au locataire ?

Une fois le montant connu

La réception de l’avis de taxe foncière permet au propriétaire de connaître le montant exact de la TEOM pour l’année concernée. Cet avis constitue le justificatif de la dépense à récupérer.

Il n’existe pas de date nationale imposant de réclamer cette taxe au locataire en septembre, en octobre ou en décembre. Le calendrier dépend notamment du fonctionnement des charges prévu dans le bail.

Lors de la régularisation annuelle des charges

Si le locataire verse des provisions sur charges, le propriétaire doit procéder à une régularisation au moins une fois par an. Il compare alors les dépenses récupérables réellement engagées, dont la TEOM, avec les provisions déjà versées.

Si les avances sont insuffisantes, un complément peut être réclamé. Si elles dépassent les dépenses, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu. Il faut donc vérifier les sommes déjà encaissées pour éviter de faire payer deux fois la taxe. Le ministère de l’Économie rappelle ce principe de régularisation.

Quels justificatifs fournir au locataire ?

Une demande de remboursement doit permettre de comprendre le montant réclamé. Le propriétaire a donc intérêt à transmettre une copie de la partie pertinente de l’avis de taxe foncière, avec l’année concernée et la ligne correspondant à la TEOM.

Dans le cadre de la régularisation annuelle, le décompte des charges doit être communiqué un mois avant la régularisation. Les justificatifs doivent ensuite rester à la disposition du locataire pendant six mois après l’envoi de ce décompte.

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Peut-on réclamer une taxe oubliée les années précédentes ?

Un oubli ne fait pas automatiquement perdre au propriétaire son droit au remboursement. Les dettes de charges locatives sont soumises à un délai de prescription de trois ans, qui s’apprécie à partir du moment où le bailleur a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir.

Une demande peut également être adressée à un ancien locataire après son départ, à condition de concerner des charges qui lui sont effectivement dues et de respecter ce délai. Le départ du logement n’efface donc pas une dette de charges, explique le Service Public.

Lorsque la régularisation intervient après la fin de l’année civile suivant l’année d’exigibilité des charges, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur douze mois.

Et si le locataire paie un forfait de charges ?

Dans certaines locations, notamment meublées, le bail prévoit un forfait de charges. Celui-ci ne donne pas lieu à une régularisation ni à un complément.

Lorsque la TEOM est comprise dans ce forfait, le propriétaire ne peut donc pas ajouter une facture annuelle pour récupérer une hausse ou une dépense qu’il aurait sous-estimée. Le mode de paiement inscrit dans le bail est ainsi déterminant avant toute demande.

Pour réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire, le bon réflexe consiste à s’appuyer sur l’avis de taxe foncière et à l’intégrer à la régularisation annuelle lorsque les charges sont payées par provisions. Un décompte clair, des justificatifs accessibles et la prise en compte des sommes déjà versées permettent d’éviter les contestations. En cas d’oubli, un rappel reste possible dans les limites de la prescription, mais mieux vaut régler cette question chaque année.