Mettre un appartement sur Airbnb est devenu une pratique courante pour générer des revenus complémentaires. Pourtant, de nombreux propriétaires se demandent s’ils ont besoin de l’accord de leur copropriété avant de proposer leur bien en location de courte durée. La réponse n’est pas toujours la même, car elle dépend du règlement de copropriété, de la destination de l’immeuble et de plusieurs dispositions de la loi. Voici ce qu’il faut savoir avant de lancer une location Airbnb.
Faut-il l’accord de la copropriété pour Airbnb ?
La question « faut-il un accord de la copropriété » revient très souvent chez les propriétaires souhaitant louer leur logement sur une plateforme de type Airbnb. En réalité, il n’existe pas de réponse unique.
Dans la majorité des cas, vous n’avez pas besoin d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour louer votre appartement. En revanche, vous devez impérativement respecter le règlement de copropriété, qui peut contenir une clause limitant ou interdisant certaines formes de locations.
Autrement dit, l’accord de copropriété pour une location type Airbnb n’est pas systématiquement requis, mais le règlement peut rendre cette activité impossible.
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Le règlement de copropriété est le document de référence
Avant toute mise en location sur airbnb, la première étape consiste à consulter le règlement de copropriété. Il peut prévoir différentes situations :
- aucune restriction concernant la location ;
- une simple clause habitation ;
- une clause habitation bourgeoise ;
- une habitation bourgeoise exclusive, beaucoup plus restrictive.
La présence d’une clause habitation n’interdit pas automatiquement les meublés de tourisme, mais son interprétation dépend de la rédaction exacte du règlement et de la jurisprudence.
À l’inverse, une clause habitation bourgeoise exclusive interdit généralement toute activité assimilable à une activité commerciale. Dans ce cas, les locations via airbnb peuvent être considérées comme incompatibles avec la destination de l’immeuble.
La loi autorise Airbnb… sous certaines conditions
La loi distingue plusieurs situations selon que le logement constitue ou non votre résidence principale. Si vous louez votre résidence principale, vous pouvez généralement proposer votre logement en location meublée de tourisme dans la limite de 120 jours par an dans les communes concernées, sous réserve des éventuelles déclarations obligatoires.
En revanche, pour une résidence secondaire, les règles sont souvent plus strictes. Certaines villes imposent une autorisation de changement d’usage, notamment dans les grandes agglomérations confrontées à la pénurie de logements.
Le changement d’usage consiste à transformer un logement destiné à l’habitation en activité de location saisonnière ou en location meublée de tourisme. Cette autorisation relève de la commune et non de la copropriété.
Le Conseil constitutionnel a confirmé certaines restrictions
Plusieurs décisions du Conseil constitutionnel sont venues confirmer la possibilité pour le législateur d’encadrer les meublés touristiques afin de préserver le parc de logements destinés à l’habitation permanente.
Par ailleurs, la loi Meur est venue renforcer l’encadrement des locations de courte durée en donnant davantage de pouvoirs aux collectivités locales et en facilitant certaines restrictions applicables aux meublés de tourisme.
Ces évolutions montrent que la réglementation évolue régulièrement et qu’il est indispensable de vérifier les règles applicables dans sa commune avant toute activité de location.
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb ?
Oui, une copropriété peut interdire la location de type Airbnb dans certaines situations. Si le règlement prévoit une destination exclusivement résidentielle de l’immeuble ou une habitation bourgeoise exclusive, la copropriété peut s’opposer aux locations airbnb.
Depuis les dernières évolutions législatives, les copropriétés disposent également de davantage de leviers pour introduire une interdiction dans leur règlement. L’ajout d’une telle disposition nécessite cependant un vote en assemblée générale respectant les conditions prévues par la loi.
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Quel vote est nécessaire en assemblée générale ?
Pour modifier le règlement de copropriété afin d’encadrer les locations airbnb, un vote est généralement nécessaire. Selon les cas prévus par la loi, cette modification peut être adoptée à la majorité des deux tiers des voix, lorsque les conditions légales sont réunies. Cette évolution facilite l’adoption de nouvelles règles dans certaines copropriétés confrontées à la multiplication des meublés touristiques, tout en préservant les droits des propriétaires.
Les troubles du voisinage peuvent-ils justifier une interdiction ?
Même lorsqu’aucune interdiction n’est prévue par le règlement, les occupants doivent respecter les règles de vie collective. Des nuisances répétées peuvent être qualifiées de troubles anormaux par le voisinage : bruit nocturne, dégradations des parties communes, va-et-vient incessants ou non-respect du règlement intérieur.
Dans ce cas, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice afin de faire cesser les nuisances, sans que cela remette automatiquement en cause toutes les locations de courte durée.
Les travaux dans le logement changent-ils les règles ?
Réaliser des travaux de rénovation énergétique ou rénover un appartement ne dispense pas du respect de la réglementation applicable à Airbnb. Les travaux peuvent améliorer la performance énergétique du logement ou son confort, mais ils n’autorisent pas, à eux seuls, une location touristique si celle-ci est interdite par le règlement de copropriété ou soumise à une autorisation de changement d’usage.
Vous n’avez donc pas toujours besoin de l’accord de la copropriété pour louer un logement sur Airbnb. En revanche, il est indispensable de vérifier le règlement de copropriété, la présence éventuelle d’une clause habitation, les règles applicables aux lots à usage d’habitation ainsi que les obligations imposées par la commune. Entre la loi Meur, les règles sur le changement d’usage, les décisions du Conseil constitutionnel et les possibilités offertes aux copropriétés de limiter les meublés de tourisme, la location de courte durée est aujourd’hui fortement encadrée. Avant de publier votre annonce, mieux vaut donc s’assurer que votre projet respecte à la fois le règlement de l’immeuble et la réglementation locale.
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