Le DPE en question : doit-on encore s’attendre à des changements ?

Le DPE (Diagnostic de performance énergétique) fait débat en France. La majorité est convaincue par l’importance de la transition énergétique, mais les changements, les erreurs de calcul et les dépenses de travaux font grincer des dents le plus grand nombre. Par exemple, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront bientôt plus les louer et seront dans l’obligation de les rénover avant de les mettre en location. Le DPE a subi un changement de son mode de calcul en 2021, mais soulève encore beaucoup de questions. Bruno Le Maire remet le doigt sur le sujet de la fiabilité du DPE, mais les ministres ne sont pas tous en phase. On vous explique tout ci-dessous !

Décryptage : le DPE, c’est quoi ?

Le DPE est né dans les années 2000. Il s’agit d’une analyse qui informe sur la performance énergétique d’un logement. Le but de cet outil est de lutter contre la surconsommation d’énergie dans le domaine résidentiel. Il concerne les appartements et les maisons et aussi bien le domaine individuel que collectif.

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Le DPE indique les spécificités du logement, son type de chauffage, son équipement de production d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation. Avant 2021, ces données étaient présentées par deux étiquettes et des lettres allant de A (excellent) à G (très mauvais) :

• L’étiquette énergie (vert à rouge) : informe sur la consommation d’énergie primaire (Cep),
• L’étiquette climat (violette) : informe le volume de gaz à effet de serre émis.

Avant la réforme de 2021, les diagnostiqueurs se basaient sur deux méthodes pour calculer le DPE :

• Consommation énergétique estimée via des critères normés (exemple : résistance des isolants).
• Consommation énergétique sur la base des anciennes factures.

C’est la seconde méthode qui posait un problème, car elle manquait de fiabilité, entraînait des erreurs et la transmission de fausses informations. En effet, tous les usagers ne consomment pas la même chose. De plus, si aucune facture n’était transmise au diagnostiqueur, celui-ci éditait un DPE vierge. Ce document ne donne donc aucune indication sur le confort thermique, le budget du chauffage ou encore les travaux de rénovation à envisager.

Nouvelle réforme du DPE 2021 : quels sont les changements ?

Face à ce manque de fiabilité, la méthode de calcul du DPE a été revue et mise en vigueur le 1^er juillet 2021. Aujourd’hui, le mode de calcul prend en compte beaucoup plus de critères pertinents, comme les caractéristiques actuelles de l’habitation. Par exemple, sa surface, ses équipements de chauffage (énergivores ou pas), son isolation (mur, fenêtres, toit) et également son étage. Des critères importants qui jouent sur la note finale du DPE.

Ce que vous devez retenir sur le nouveau mode de calcul du DPE :

• Plus de calcul sur la base des anciennes factures.
• Le diagnostiqueur devra se baser sur les caractéristiques physiques du logement.
• Interdiction pour les professionnels de rendre des DPE vierges. Même sans factures, ils doivent toujours indiquer un montant approximatif des factures d’énergie.
• Une seule étiquette au lieu de deux : les deux informations se complètent et fusionnent pour donner une note finale entre A et G. Le but est donc d’optimiser les deux aspects.
• Le DPE devient opposable : il n’est plus une valeur informative, mais juridique. Ainsi, les vendeurs et les bailleurs sont pleinement responsables et les occupants peuvent entamer des poursuites en cas de préjudices.

Les conséquences de la réforme

• Les passoires thermiques

À partir de 2025, les logements qui ont un DPE G sont considérés comme des « passoires thermiques » et donc interdits à la mise en location. Les propriétaires seront obligés de faire des travaux de rénovation pour améliorer la note. En 2028 seront concernés les DPE F et en 2034, les DPE E.

• Des erreurs de diagnostic et une formule corrigée

Hélas, la réforme de 2021 comportait une erreur dans le calcul. Par conséquent, beaucoup de logements bâtis avant 1975 ont obtenu une mauvaise note au DPE. Ils ont été classés dans la classe des passoires énergétiques alors que c’était faux.

Cette mauvaise lettre a eu un impact dans les transactions. En effet, certains vendeurs ont été contraints de baisser leur prix de vente. D’autres transactions ont été annulées ou nettement ralenties. Ce sont les professionnels de l’immobilier qui ont rapporté l’anomalie. Aujourd’hui, les paramètres erronés ont été corrigés dans le logiciel de calcul.

Trois ministères s’opposent dans le débat du DPE

À présent, le débat se poursuit et il se pourrait bien que les modifications du DPE ne soient pas encore terminées. Mais, les ministères ne sont pas d’accord. Le ministre de l’Économie et des Finances souhaite que le DPE tienne compte « des biais qu’il a, à la fois sur les modalités de chauffage et sur la taille des surfaces. Des propriétaires me disent : C’est absurde votre truc ! Ça favorise le chauffage au gaz plutôt que le chauffage électrique. Ça pénalise les petites surfaces qui sont demandées par les étudiants. », déclare Bruno Le Maire il y a quelques semaines sur Sud Radio.

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Au ministère de la Transition énergétique, on semble estimer que le DPE est certes « améliorable », mais « fiable ». Afin d’éviter tous désaccords et litiges sur le DPE entre plusieurs professionnels, un nouvel arrêté va entrer en vigueur à partir du 1^er juillet 2024. Ce dernier va renforcer la formation des diagnostiqueurs ainsi que les méthodes de contrôles.

Le ministère du Logement n’est pas non plus en phase avec Bruno Le Maire. Puisque le DPE a déjà fait évoluer son mode de calcul en 2021 pour le rendre plus sûr, il ne voit pas l’intérêt de le modifier une nouvelle fois.

La pression forte du DPE dans le secteur immobilier

Actuellement, le DPE est devenu une condition essentielle dans l’achat ou la vente d’un logement. En effet, il bouscule complètement le marché de l’immobilier. La différence de prix est notable entre un logement classé C ou D et un autre classé F ou G.

Les banques tiennent aussi compte de la note DPE quand elles accordent un crédit immobilier. Par exemple, le taux peut être négocié à la baisse pour une passoire thermique si l’acheteur s’engage à faire des travaux de rénovation. Cependant, comme les règles d’obtention du crédit se durcissent (taux d’endettement maximum réduit, risque 0, apport plus important, loyers moins bien pris en compte, etc.), il faut aussi que l’acquéreur ait suffisamment d’épargne pour les travaux…

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À partir de 2025, 670 000 passoires thermiques ne pourront plus être louées dans l’Hexagone, ce qui met certains propriétaires dans de grandes difficultés. Bruno Le Maire souhaitait un report, mais le gouvernement a conservé le calendrier initial. En parallèle, ce dernier réfléchit à d’éventuelles dérogations.

Vous l’aurez compris, le DPE va encore faire parler de lui dans les prochaines années. La dernière réforme a introduit des changements significatifs et l’avenir du DPE est encore incertain. On vous tiendra au courant des avancées !