Investissement immobilier à l’étranger en 2025 : opportunités et risques à connaître

Vous souhaitez investir en immobilier à l’étranger ? Vous n’êtes pas seul ! En 2023, près de 12 % des investisseurs français ont choisi de diversifier leur patrimoine en dehors des frontières. Une étude qui a été effectuée par le cabinet Knight Frank. Pourquoi ce projet suscite-t-il tant d’attention ?La réponse est que certains marchés étrangers affichent des rendements locatifs jusqu’à 8 %. Ce qui est supérieur à la moyenne française qui est de 3 à 4 %.

Que vous visiez les grandes capitales européennes ou les marchés émergents, les opportunités ne manquent pas. Parmi elles, citons la fiscalité avantageuse, la forte demande locative, la valorisation du patrimoine… Mais attention : investir à l’étranger n’est pas sans risque. Réglementations complexes, instabilité économique ou encore gestion à distance peuvent vite transformer une bonne affaire en casse-tête. À travers cet article, nous passerons en revue les chiffres, les opportunités et les risques à connaître avant de franchir le cap.

Quelles sont les opportunités d’un investissement à l’étranger ?

Si de plus en plus de Français envisagent aujourd’hui d’investir dans l’immobilier hors de l’Hexagone, ce n’est pas un hasard. Avec un marché immobilier national parfois saturé ou peu rentable, de nombreux investisseurs préfèrent tourner leur regard vers d’autres horizons. Quelles sont donc les opportunités à tirer de ces projets ?

Pour diversifier leur portefeuille

Pour limiter les risques et optimiser vos rendements, il est essentiel de diversifier votre portefeuille. Le célèbre adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » trouve ici tout son sens. En investissant dans l’immobilier à l’étranger, vous répartissez vos investissements sur plusieurs marchés. Cela va réduire considérablement l’impact d’éventuelles fluctuations économiques ou crises immobilières locales.

Prenons cet exemple : vous possédez plusieurs biens en France ou en Suisse. En achetant un bien en Espagne ou au Portugal, vous élargissez vos sources de revenus locatifs. De plus, vous bénéficiez de conditions de marché différentes. Saviez-vous que le marché espagnol propose actuellement des rendements locatifs bruts de 6 à 7 % ? Cela se passe dans les régions comme Valence ou Séville. En tout cas, c’est supérieur à ceux constatés en France (autour de 3 à 4 % selon l’INSEE).

Pour accéder à des marchés en pleine croissance

Les dernières études montrent que les investissements immobiliers des Français ont bondi de 41 % en 2020 par rapport à 2019. En 2021, le chiffre est passé à 23 %. Cette tendance ne faiblit pas. Face à une forte demande, les prix en France ont connu une hausse de +7,2 % en 2022.

Cette dynamique pousse de nombreux investisseurs à s’intéresser aux marchés étrangers où le potentiel est encore sous-exploité. Des pays comme le Portugal ou la Grèce enregistrent une demande locative croissante. De plus, les prix au m² y sont souvent plus abordables qu’en France. Par exemple, à Lisbonne, le prix moyen au m² est de 5 000 €, contre plus de 10 000 € à Paris. Hors Europe, la Chine et le Brésil présentent également des marchés immobiliers en forte progression, notamment dans les grandes métropoles.

Pour profiter des opportunités fiscales

La fiscalité française est réputée pour être l’une des plus lourdes d’Europe, notamment en matière d’immobilier. Les charges comprennent les prélèvements sociaux, l’impôt sur le revenu et la taxe foncière. Tout cela peut amputer la rentabilité d’un bien locatif.

Investir à l’étranger offre la possibilité de profiter de régimes fiscaux plus avantageux. De nombreux pays, comme le Portugal, offrent des incitations fiscales aux investisseurs étrangers. Cela est possible via le statut de Résident Non Habituel (RNH). En effet, plus de 120 pays ont aussi signé une convention de non-double imposition avec la France. Dans ce cas, les revenus fonciers et les plus-values seront taxés uniquement dans le pays concerné, évitant une double imposition.

Pour valoriser le patrimoine immobilier

L’achat d’un bien immobilier dans une zone touristique ou dans une région en plein essor est une stratégie gagnante. La revente d’un bien situé dans une destination prisée peut générer une plus-value intéressante. Par exemple, au Portugal, les prix de l’immobilier à Porto ont progressé de +12 % entre 2022 et 2024. Cela offre de belles perspectives de plus-value pour les investisseurs ayant acheté quelques années auparavant.

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Quels sont les risques d’un investissement immobilier à l’étranger ?

L’investissement à l’étranger comporte des risques qu’il faut prendre en compte. Quels sont-ils ?

Les risques juridiques et fiscaux

Chaque pays a ses propres règles fiscales et juridiques concernant la propriété immobilière. Aux États-Unis, certaines villes imposent des restrictions aux investisseurs étrangers. En Allemagne, l’achat immobilier est facilité, mais les frais de notaire et les taxes peuvent grimper jusqu’à 10 % du prix du bien. En Thaïlande, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrains, ce qui limite fortement les possibilités.

Si vous ne maîtrisez pas ces réglementations, vous pourriez faire des erreurs coûteuses comme une mauvaise déclaration fiscale. Le risque de double imposition est aussi réel si le pays concerné n’a pas signé de convention avec la France. Vous pourriez ainsi être taxé deux fois sur les mêmes revenus.

Le risque de change

Le taux de change doit être surveillé de près. Si vous investissez dans un pays dont la devise est instable, la fluctuation peut impacter vos gains. Par exemple, un euro fort face au réal brésilien peut rendre votre investissement intéressant à l’achat. Néanmoins, si la situation s’inverse, vos revenus locatifs rapatriés perdront de la valeur.

L’instabilité politique et économique

Certains pays semblent prometteurs, mais ils présentent des risques d’instabilité. Des crises économiques ou des tensions sociales peuvent rapidement impacter la valeur de vos biens ou freiner la demande locative. Avant tout investissement, vous devez donc évaluer la stabilité économique et politique du pays visé.

La gestion à distance d’un bien immobilier

Posséder un bien immobilier à plusieurs milliers de kilomètres pose aussi des défis logistiques. Nous pouvons citer la barrière de la langue, le décalage horaire ou encore le fait de trouver des partenaires locaux fiables. Tous ces éléments peuvent compliquer la gestion courante (entretien, location, paiement des charges…).

Les risques de liquidité

Enfin, vendre un bien à l’étranger peut s’avérer plus complexe qu’en France. Certains marchés sont peu liquides, avec des délais de revente longs, parfois supérieurs à 12 mois. À cela peuvent s’ajouter des restrictions légales sur le rapatriement des fonds. En Chine, par exemple, les sorties de capitaux sont encadrées.

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Conclusion : nos conseils pour réussir votre investissement immobilier à l’étranger 

Investir à l’étranger est une belle opportunité, mais le succès dépend avant tout d’une préparation rigoureuse. Voici nos conseils :

• Commencez par mener des recherches approfondies : marché local, législation, fiscalité et tendances économiques doivent être passés au crible. Faites-vous accompagner par des experts locaux (notaires, avocats, agents immobiliers). Ils sauront vous guider et éviter les pièges.
• Pensez aussi à étudier les conventions fiscales entre la France et le pays ciblé afin d’éviter la double imposition. Analysez la stabilité politique et économique locale. Vous pourriez ainsi diversifier non seulement géographiquement, mais aussi par type d’actif. Concrètement, déterminez s’il s’agira d’une location à court ou long terme, d’un immobilier résidentiel ou commercial.
• Anticipez les fluctuations des devises et privilégiez une gestion locale fiable pour une tranquillité d’esprit optimale. Un investissement réussi repose avant tout sur une stratégie bien pensée et sécurisée.

Vous avez maintenant les bagages nécessaires pour réussir votre investissement à l’étranger en 2025. À vous de jouer !